Chị Tâm về nước ở dài hạn và muốn mua một căn hộ đứng tên mình. Chị đủ tiền, đã chọn được căn, nhưng hồ sơ dừng lại ở khâu giấy tờ. Vấn đề không phải là chị có quyền hay không — mà là chị chưa chứng minh được mình thuộc nhóm nào.
Quyền có sẵn, nhưng phải xuất trình được
Đây là biến thể của nguyên tắc chạy suốt chuyên mục này.
Pháp luật Việt Nam phân biệt quyền đối với nhà ở theo tư cách người mua — công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và người nước ngoài. Ba nhóm có điều kiện và phạm vi khác nhau.
Chị Tâm là công dân Việt Nam. Nhưng ở khâu công chứng và khâu đăng ký, người ta không xét chị theo điều chị nói, mà theo giấy tờ chị xuất trình được. Nếu trong tay chỉ có hộ chiếu nước ngoài thì hồ sơ đi theo nhóm khác.
Bài về nhà đất trong chuyên mục giữ hay bỏ quốc tịch nói về việc mất quyền khi thôi quốc tịch. Ca này ngược lại: chị Tâm không mất gì cả, chị chỉ chưa cầm được giấy để chứng minh — và cách gỡ hoàn toàn khác.
Điều kiện cụ thể theo từng nhóm do pháp luật quy định và có thay đổi, nên phải hỏi công chứng viên hoặc cơ quan đăng ký tại nơi có nhà.
Bốn thứ nên chuẩn bị trước khi đặt cọc
Chuẩn bị trước khi cam kết tiền, không phải sau.
Hộ chiếu Việt Nam còn hạn. Đây là giấy tờ nền để chứng minh tư cách. Chưa có thì hỏi cơ quan đại diện sớm vì thủ tục mất thời gian.
Giấy tờ tuỳ thân trong nước nếu cần cho giao dịch. Hỏi trước xem giao dịch của mình đòi hỏi gì.
Giấy tờ về tình trạng hôn nhân. Đây là thứ hay bị quên và hay làm hồ sơ dừng lại — vì tài sản trong hôn nhân có chế độ riêng, và người có vợ hoặc chồng ở nước ngoài cần chứng minh tình trạng của mình. Chuyên mục vợ chồng khác quốc tịch của site này nói kỹ hơn.
Hỏi công chứng viên trước. Đây là mẹo thực tế nhất: mang hồ sơ đi hỏi trước khi ký bất cứ gì, vì họ biết chính xác giao dịch sẽ vướng ở đâu.
Nếu tiền chuyển từ nước ngoài về
Phần thường bị coi nhẹ cho tới khi phát sinh vướng mắc.
Hỏi ngân hàng về thủ tục chuyển tiền cho mục đích mua bất động sản trước khi chuyển. Có yêu cầu về hồ sơ và về cách ghi mục đích.
Giữ đầy đủ chứng từ về nguồn tiền và về đường đi của tiền. Đây không phải thủ tục phiền hà vô nghĩa — nó là thứ bảo vệ mình khi cần chứng minh về sau, ở cả hai nước.
Hỏi luôn về đường ra. Nếu sau này bán nhà và muốn chuyển tiền ra nước ngoài thì thủ tục thế nào — hỏi lúc mua dễ hơn hỏi lúc bán.
Kiểm tra nghĩa vụ khai báo ở nước đang sống. Nhiều hệ thống yêu cầu khai tài sản ở nước ngoài, và việc này nên làm đúng ngay từ năm đầu.
Lưu ý khi mua chung hoặc nhờ người đứng tên
Phần dễ gây tổn thất nhất và ít được nói tới nhất.
Mua chung với người thân thì phải ghi rõ tỷ lệ và ghi vào giấy tờ, không dựa vào thoả thuận miệng. Hoàn cảnh thay đổi, con người thay đổi, và trí nhớ mỗi người khác nhau.
Nhờ người khác đứng tên là rủi ro thật — về mặt pháp lý, tài sản thuộc về người đứng tên. Nếu hoàn cảnh buộc phải làm vậy thì nên hỏi luật sư về cách ghi nhận quan hệ thực chất, thay vì tin vào quan hệ gia đình.
Nghĩ tới thừa kế ngay lúc mua. Tài sản ở Việt Nam của người sống ở nước ngoài là tình huống có yếu tố nước ngoài, và chuyên mục thừa kế xuyên biên giới của site này nói riêng về nó.
Và nếu giá trị lớn thì hỏi luật sư trước khi ký, không phải sau khi có vấn đề.
Bài học rút ra từ ca này
Ba điểm.
Có quyền và chứng minh được quyền là hai việc. Chuẩn bị giấy tờ Việt Nam trước là bước đầu của mọi giao dịch.
Hỏi công chứng viên trước khi đặt cọc. Một buổi hỏi tránh được việc mắc kẹt giữa chừng với tiền đã trao.
Ghi rõ mọi thoả thuận, kể cả với người thân. Đây là điều lặp lại ở nhiều ca trong chuyên mục vì nó gây tổn thất nhiều nhất.
Tôi có quốc tịch Việt Nam, mua nhà ở Việt Nam có được không?
Pháp luật phân biệt quyền theo tư cách người mua, và công dân Việt Nam thuộc nhóm rộng nhất. Nhưng ở khâu công chứng và đăng ký, người ta xét theo giấy tờ bạn xuất trình được — nên phải có hộ chiếu Việt Nam còn hạn hoặc giấy tuỳ thân.
Nên chuẩn bị gì trước khi đặt cọc?
Hộ chiếu Việt Nam còn hạn, giấy tờ tuỳ thân nếu giao dịch cần, giấy tờ về tình trạng hôn nhân, và quan trọng nhất là mang hồ sơ đi hỏi công chứng viên trước khi ký bất cứ gì.
Chuyển tiền từ nước ngoài về mua nhà cần lưu ý gì?
Hỏi ngân hàng về thủ tục cho mục đích mua bất động sản trước khi chuyển, giữ đầy đủ chứng từ về nguồn tiền, hỏi luôn về đường chuyển ra nếu sau này bán, và kiểm tra nghĩa vụ khai tài sản ở nước đang sống.
Nhờ người thân đứng tên có an toàn không?
Về mặt pháp lý, tài sản thuộc về người đứng tên — đây là rủi ro thật. Nếu hoàn cảnh buộc phải làm vậy thì nên hỏi luật sư về cách ghi nhận quan hệ thực chất thay vì dựa vào quan hệ gia đình.
